08.03.2023. a kohtulahendis Riigikohus leidis, et " /.../ kuigi kostja ei ole laenulepingu pool, vastutab ta hüpoteegiga koormatud kinnisasja kaasomanikuna laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise eest pandiesemega. Sõltumata sellest, kelle kohustusi pant koormab, on nii hageja kui ka kostja kaasomandiosad koormatud hüpoteegiga ja see vähendab mõlema kaasomandiosa subjektiivset käibeväärtust. Seetõttu tuleb korteriomandi avalikul enampakkumisel müügist saadava raha arvel tasuda lisaks täitekuludele ka laenujääk (st esmalt tuleb kanda kulutused, mis on vajalikud hüpoteekide kustutamiseks) ning seejärel jagada ülejäänud raha hageja ja kostja vahel võrdselt. Eeltoodu on kooskõlas AÕS § 325 lg-ga 1. Kolleegium järgib selles osas kohtute põhjendusi ning neid TsMS § 689 lg 5 kohaselt ei korda. Eeltoodu kehtib ka siis kui taotletakse sundtäidetavat lahendit, nagu praegusel juhul. Kui kohtulahendiga otsustatakse kaasomandi lõpetamine täitemenetluses kinnistu müügiga enampakkumisel, võib kohus poole taotlusel kindlaks määrata nii enampakkumise alghinna kui ka otsustada selle, et laenujääk makstakse tagasi enampakkumise tulemi arvel (vt nt Riigikohtu 10. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-11516/46, p 42; 21. mai 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-14, p-d 16-17)."
Eelnevast nähtub, et kaasomandi lõpetamine on lihtne ka siis kui seda koormab hüpoteek. Kehtiv õigus võimaldab täita sellest tulenevad kohustused enampakkumisel vara müügil ja müüa kinnisvara ostjale ilma hüpoteekideta maha, mis tagab suurema müügihinna.
Lugupidamisega
jurist Vitali Deniki, 58002575, info@denikin.ee, www.denikin.ee
